Квартир-базар

С начала 2016 года курс валюты заставил россиян нервничать и покупать жилье, чтобы сохранить деньги. На Северном Кавказе ажиотажных продаж не случилось: в одних городах рынок действительно несколько оживился по сравнению с застоем в конце 2015 года, в других затишье продолжается. Мы узнали, какие квартиры предпочитают в разных городах СКФО, почем там квадратные метры и как застройщики борются за покупателя.

Владикавказ: цены на старте

Большинство новостроек в столице Северной Осетии — Т-образные 5-этажные жилые комплексы эконом-класса, говорит Сослан Дзедаев из агентства недвижимости «Сделка». Стоимость «первички» — 33−35 тыс. рублей за м², «вторички» — 40 тысяч. Элитное жилье во Владикавказе тоже есть, это 9-этажные дома, в них квадратный метр стоит 60−70 тысяч рублей. Таких домов в городе не больше пятнадцати, включая строящиеся сейчас. Всего в прошлом году в городе сдали около 30 новостроек, каждая в среднем по 20 тыс. м².

Самые востребованные квартиры — однушки площадью 46−54 м². В новостройках под 1-комнатные квартиры отдано примерно 50% площади, по 25% делят двушки и трешки. Однушки, как правило, покупают за наличный расчет, а двух- и трехкомнатные квартиры — в ипотеку.

Большинство «ипотечников» — военные (70%). И, конечно, популярен материнский капитал, ведь на Кавказе большие семьи.

— Во Владикавказе около 50 застройщиков, — говорит Сослан Дзедаев. — Большинство строительных фирм уже заработали репутацию надежных компаний, у них квартиры покупают еще на стадии котлована.

Цены на жилье в столице Северной Осетии не растут с весны прошлого года, но скоро ожидается подорожание. Застройщики подогревают спрос, объясняя клиентам, что пока держат цены за счет запаса дешевых стройматериалов, но уже в марте стоимость жилья вырастет. Фирмы дают беспроцентную рассрочку на период строительства (1−1,5 года) при первоначальном взносе от 30%. Бартер тоже популярен — в счет оплаты квартиры застройщики готовы принимать и автомобили, и земельные участки, и строительные материалы.

Грозный: элитка недорого

Грозный — город с распиаренными футуристическими небоскребами, но на самом деле большинство местных новостроек — девятиэтажки эконом-класса. Самые высокие типовые многоквартирники имеют 15 этажей, рассказали агенты фирмы «Альянс».

Наиболее востребованные квартиры в домах эконом-класса — 3-комнатные, на втором месте по спросу — двушки, на третьем — однушки. При этом квартиры малогабаритные. Элитная недвижимость представлена высотками «Грозный-сити»: в жилых домах есть 200-метровые двухъярусные квартиры и пентхаусы.

Цены на жилье в строящихся домах от 25 тыс. рублей за м², «вторичка» и готовые квартиры в только что сданных новостройках торгуются от 35 тыс. рублей за м². Апартаменты в 145-метровом небоскребе «Феникс» — от 70 тыс. рублей за м².

По данным грозненских риэлторов, только 10−20% квартир покупается в гражданскую ипотеку. Дело в том, что мусульмане считают кредиты ростовщичеством, а оно в исламе запрещено. В Чечне и Дагестане давно обещают создать специальный исламский банк, который сможет предоставлять исламскую ипотеку — мушакару, но пока таких банков нет.

Бартер в Грозном не развит, кроме общепринятого расчета квартирами с поставщиками стройматериалов и подрядчиками. В Чечне довольно много военных контрактников и многодетных семей, поэтому распространена покупка жилья с помощью материнского капитала и по военной ипотеке.

Магас: главное — фамилия

— В Ингушетии нет строительных компаний и холдингов, есть фамилии. Мастодонт — Галаев. Он строит 85% домов в Магасе и Назрани, — рассказывает Абат Картоев, менеджер агентства недвижимости «Риэлт Гарант», единственного на всю республику. — Когда мы предлагаем клиентам квартиру, они спрашивают не про отделку или парковку, а кто строит. «Галаев? Давайте этот вариант!» От квартиры другого строителя могут отказаться.

В основном квартиры в Ингушетии покупают за наличные. Копят, привозят с заработков из Москвы, Петербурга, Севера России, занимают у родственников, а еще можно договориться о бартере и взять квартиру за стройматериалы, гараж, торговую точку, машину. При этом в некоторых ингушских новостройках до 90% квартир не заселены, стоят пустые, без ремонта и мебели.

— По 10 лет стоят, потому что их купили, чтобы вложить деньги, — поясняет Абат.

Большинство новостроек в Магасе — 7−9-этажные дома эконом-класса. Также много 5-этажек, иногда с мансардой, при этом в пятиэтажках часто нет лифта. Понятие «элитная недвижимость» не вполне традиционное. Дом может считаться элитным из-за влиятельных соседей.

— У нас построили дом в Магасе, на улице Хрущева, 1. Это хорошее место, рядом с гостиницей «Артис Плаза». В новостройку заселилась элита: ингушские министры, крупные бизнесмены — в общем, богатые люди. Цены доходили до 60 тыс. рублей за м². Там сначала планировался подземный паркинг, консьержи в подъездах, охрана на территории — как в стандартном элитном доме. В итоге есть далеко не все, а дом все равно считается элитным.

Риэлторам приходится учитывать и национальные особенности.

— У нас есть такое понятие, как род, тейп. Например, в одном ауле живет только один тейп. Чтобы продать там дом, я должен найти покупателя только из этого тейпа — другой туда не пойдет. Насчет русских я не знаю — у нас в республике не больше 500 русских. Или другой момент: ко мне обращается владелец дома — просит продать. Я не могу просто так взять его в работу. Мне надо сначала поехать в аул, встретиться с его родней, убедиться, что они не против продажи.

Махачкала: дагестанская мечта

В Дагестане строят много, особенно в столице. В городе уживаются больше 200 застройщиков. По словам Зинаиды Раджабовой, директора агентства недвижимости «Реласт», сейчас только на «пятачке» в Редукторном поселке Махачкалы одновременно строятся 180 домов от 5 до 12 этажей.

Махачкалинцы — любители просторных апартаментов. Если покупатели и интересуются «однушками», то большими — от 45 м², с прицелом на то, чтобы «разбить» на две комнаты. Расширить жилую площадь — типичная дагестанская мечта. Поэтому почти каждая пятиэтажка окружена нелегальными частными пристройками — от первого до последнего этажа. Новые хозяева таких «вторичек» делают пристройки к пристройкам. Самые продвинутые достраивают мансарды.

Продажи жилья в новостройках стартуют еще на стадии котлована — тогда жилье дешевле на 2−3 тыс. рублей за м², но дагестанцы не доверяют вырытой яме. К многоквартирникам начинают присматриваться позднее — от 3−4 этажа. Осторожность оправдана: в городе было много случаев незаконной стройки и исчезновений строителей с деньгами дольщиков.

Хотя конкуренция среди застройщиков в Махачкале высокая, рынок не заболел демпингом. Строители бьются за клиентов по-другому: предлагают бартер и предоставляют рассрочку на 7 лет с минимальным удорожанием (на 2 тыс. за м²). Такой срок — большая редкость для российских городов, встречается разве что на перенасыщенном рынке жилья в Москве, Петербурге и Мособласти.

По прогнозам риэлторов, рынок жилья в Махачкале будет хорошо себя чувствовать и в 2016 году — за счет покупателей по госпрограммам: материнскому капиталу и военной ипотеке. А застройщики в конкурентной борьбе начнут улучшать инфраструктуру.

— Свободной земли мало, поэтому дома строят тесно и экономят на местах под детские площадки и автопарковки. Во многих новых дворах нет даже песочницы. Жилые комплексы не предназначены для проживания семей с детьми. Если появится строитель, который создаст хороший паркинг и большие детские площадки, он переманит покупателей у других. Думаю, скоро рынок это поймет, — прогнозирует Зинаида Раджабова.

Нальчик: купил квартиру — иди в суд

В столице Кабардино-Балкарии работают несколько десятков застройщиков. Крупных — не больше двадцати, они строят высотки от 9 до 14 этажей. Мелкие берутся за 3−5-этажные дома.

— Самая востребованная недвижимость в Нальчике — дешевая. Это студии и однокомнатные квартиры, которые можно купить в малоэтажных домах за 800 тыс. — 1 млн рублей, — рассказывает Ольга Федякина, руководитель местного агентства недвижимости «Квадратный метр». — Такие квартиры расхватывают на стадии возведения первого этажа. Покупатели не верят котловану, но первая кирпичная кладка уже убедительна.

Рынок жилья в Нальчике болеет незаконной стройкой, до 80% многоквартирников в 3−5 этажей стоят на земле, купленной под индивидуальную застройку. Схема простая и отработанная годами: на участке под частный дом возводится многоквартирный дом, квартиры продаются, и дольщики обращаются в суд с просьбой узаконить постройку. Суд идет навстречу. Узаконивание происходит на этапе 60−70%-ной готовности дома. Такая схема прижилась на юге России в кризисные 2008−2009 годы. Но если в городах ЮФО с самостроями справились или хотя бы снизили их число, то на Кавказе проблема осталась.

Разброс цен — огромный. По данным Ольги Федякиной, стоимость квартиры в новостройке в пригороде или спальном районе Нальчика на стадии нелегального строительства — от 18 тыс. рублей за м², узаконенная стройка вырастает в цене на 5−10 тыс. рублей. Высотки в центре Нальчика, строящиеся в соответствии с законом, дороже — до 40 тыс. за м². Цены на «вторичку» тоже варьируются от 30 до 60 тыс. рублей.

Пятигорск: город студентов

В столице Северного Кавказа пик сезона для риэлторов приходится на лето — в это время в городе раскупают однокомнатные квартиры для студентов многочисленных вузов и колледжей.

Старые пятигорские кварталы состоят из «хрущевок» — малогабаритных квартир с газовой колонкой — и «улучшенок» — без колонки, с горячей водой. Это пятиэтажные дома. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,5−2 млн рублей. Большинство новостроек — 12-этажные дома. По оценке Сергея Гусева, директора агентства недвижимости «Бюро полезных услуг», в городе одновременно строят больше 50 высотных домов.

Самые дорогие квартиры расположены в строящемся элитном жилом комплексе на ул. Университетская — 60 тыс. рублей за м². После сдачи дома цена квадратного метра вырастает примерно на 10 тыс. Но львиная доля спроса приходится на однушки в строящихся жилых комплексах эконом-класса.

— Иногда риэлторы из других городов думают, что квартиры на Кавминводах раскупают курортники — москвичи и северяне, но это не так. Сейчас жители столицы покупают квартиры в Крыму. У нас экспатов очень мало.

Откроем для них небольшой секрет: в Ессентуках новые квартиры продают почти в два раза дешевле, чем в Пятигорске, — по 22−24 тыс. рублей за м² в строящемся доме. Дело не в демпинге — просто земля в Ессентуках дешевле. А расстояние между городами — от центра до центра — не больше 20 километров.

Ставрополь: строить лучше по закону

Здесь в фаворе студии площадью 28−30 м² и 1-комнатные квартиры по 30−35 м² в домах эконом-класса в спальном районе. Некоторые застройщики возводят целые высотки исключительно со студиями и однушками.

— Под двухкомнатные отдают совсем немного площади, а трехкомнатные квартиры в городе нужно хорошо поискать, — рассказывает Юлия Рогова, генеральный директор ООО "Компания номер один".

Как и в Пятигорске, спрос на недорогие квартиры поддерживают жители Ставропольского края и семьи из регионов СКФО для детей-студентов. После окончания университета жилье выставляют на продажу.

Реже жилье в Ставрополе покупают москвичи или петербуржцы — сотрудники крупных российских компаний, которые приезжают в город работать. Жители Урала и средней полосы России обосновываются здесь из-за климата. Все приехавшие на ПМЖ интересуются большими и дорогими квартирами — от 4−5 млн рублей — и домами стоимостью выше 10 млн рублей.

Клиентов заманивают акциями и подарками, беспроцентной рассрочкой на время строительства. Обмен квартир на автомобили и землю, как в Махачкале, Магасе и Нальчике, тут не практикуется.

Половина квартир расходится на стадии котлована, острой проблемы с нелегальной застройкой в городе нет. С самостроями борются власти города, дела по узакониванию многоэтажек на участках под индивидуальное строительство тянутся годами, поэтому удобнее работать по закону.

Черкесск: необъяснимые цены

— В Черкесске цены на жилье высокие, если сравнивать с соседними городами. Например, в Ставрополе дешевле, поэтому многие черкесы переезжают и покупают квартиры там. У нас однушка стоит столько, сколько у них двушка в строящемся доме, — говорит Евгений Иванов, независимый риэлтор.

В строящихся малоэтажных домах квартиры идут по цене от 30 тыс. рублей за м², в новых высотках — чуть дороже. Квартиры в старом фонде («хрущевки» и «улучшенки») предлагаются от 35 тыс. рублей за м². Но цены на «вторичку» часто не поддаются законам рынка: продавцы просят сколько пожелают.

Больше всего сейчас строят в районе Космонавтов и в центре. Самые популярные квартиры — 1-комнатные и студии, но сейчас застройщики делают их большими. В новостройках встречаются студии по 60 м².