Ломать — не строить: грозит ли Махачкале «ночь длинных ковшей»?

Махачкала не раз поражала приезжих своим архитектурным обликом, пристройки к пристройкам практически стали интернет-мемом, а попытка возвести в и без того застроенном городском парке музейный комплекс «Россия — моя история» потерпела крах из-за беспрецедентной активности махачкалинцев, просивших оставить им те немногие деревья, что растут в городе.

Наконец у горожан появилась надежда: недавно назначенный врио главы Дагестана Владимир Васильев предупредил застройщиков об ужесточении мер по борьбе с незаконным строительством.

— У нас строится больше, чем может переварить наша канализация и системы очистные. У нас вводится больше, чем можем обеспечить устойчивой электроэнергией. <> Я хочу предупредить всех застройщиков — это время закончилось. Будем разрушать. <> То, что будет строиться сейчас, предупреждаю, будет сноситься. Беззакония больше не будет. С момента, как работаю здесь, внимательно слежу, чтобы суд не принял ни одного решения, которое бы узаконило незаконное строительство. Процесс закончился.

Очевидно, в первую очередь речь идет о Махачкале, где земельно-строительный беспредел стал многолетней реальностью. В истоках градостроительной проблемы корреспондент «Это Кавказ» разбирался вместе с архитекторами, строителями и юристами.

«Жилье для бедных» и лысый город

Строительство в Дагестане — пожалуй, самый массовый бизнес. В качестве застройщиков выступают вчерашние учителя, врачи, сельские механизаторы и чабаны. Новые дома в Махачкале растут как грибы, несмотря на то что количество сделок купли-продажи квартир за последние три-четыре года, по наблюдениям риелторов, снизилось примерно на 60%. Главные причины — экономический кризис и банальная нехватка денег у тех, кто хотел бы приобрести жилье.

Эксперты отмечают и такую тенденцию: если раньше многие покупали квартиры, поскольку это считалось выгодным вложением денег, то теперь — только для решения жилищных проблем.

Разброс цен на рынке жилья при этом абсолютно сумасшедший. Так как в последнее время самыми востребованными оказались квартиры в многоэтажках, где цена квадратного метра отмечается практически на уровне себестоимости (17 тыс. рублей), в республике образовалась особая категория застройщиков, поставляющих на рынок некачественное, некомфортное, но очень дешевое жилье. Цены за «квадрат» в таких, как называют их в городе, «домах для бедолаг» колеблются от 17 до 25 тысяч рублей, и именно это жилье в Махачкале самое востребованное.

— А где я еще за такие деньги квартиру найду? — задается вопросом махачкалинка Патимат Османова, — Муж работает один, я с тремя детьми сижу. Мы много лет снимали квартиру, платили 12 тысяч. В прошлом году хозяин поднял цену, и мы решили, что хватит. Большую часть денег мы за 15 лет скопили, остальное добавили родственники, и мы купили свое жилье. Многие говорят нам, что надо было подождать и купить квартиру в более надежном доме, пугают возможным землетрясением, но я все равно абсолютно счастлива. Я понимаю, что это жилье для бедных, но я никогда не считала себя богатой, так что все мы сделали правильно.

Параллельно с бюджетным жильем в Махачкале строится несколько домов «для богатых» — в историческом центре города, а также рядом с немногими уцелевшими парками. Мрамор, лепнина и позолота в отделке доводят цену квадратного метра до 100 тысяч рублей. Основные покупатели, как утверждают риелторы, — дети чиновников и бизнесмены.

Кроме того, из-за высокой стоимости земли и коррупционной составляющей дома ниже девяти этажей в Махачкале строить абсолютно нерентабельно, поэтому общая этажность города неуклонно растет. Эксперты бьют тревогу: большое количество некачественных домов в сочетании с высоким уровнем сейсмоопасности сегодня превратились в мину замедленного действия, заложенную под город.

Ударила по Махачкале и точечная застройка. В семидесятые годы прошлого века количество зеленых насаждений на душу населения в столице Дагестана составляло менее одного квадратного метра. За десять лет кропотливой работы этот показатель был доведен до 10 квадратных метров на человека. Однако точечная застройка, начавшаяся в конце 80-х, практически обнулила этот результат, и сегодня курортный город на берегу моря, похоже, является самым «лысым» городом России. Здесь почти не осталось дворов, исчезли тротуары, на которые «наползли» дома, уничтожаются зеленые насаждения. А ветхие инженерные сети и транспортные магистрали испытывают запредельные нагрузки.

В конце января в Дагестан по приглашению Владимира Васильева прилетала заместитель министра экономического развития — руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Виктория Абрамченко. Отвечая на вопросы журналистов, она заявила, что в ходе проверок в Дагестане были выявлены серьезные реестровые ошибки, отсутствие качественной градостроительной документации, нарушения земельного законодательства. Особое внимание Абрамченко обратила на работу дагестанских судов, принимавших решения, согласно которым неправильно построенные объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию, признавались законными. При этом Абрамченко подчеркнула, что «подобного беспредела не наблюдается ни в одном из регионов России».

Зачем нужен генплан…

— Я не помню ни одного дня, — рассказывает архитектор Гасан Газаев, — когда бы наш город строился по действующему на тот момент генеральному плану. В этом истоки всех наших бед и проблем.

Он говорит, что застройка Махачкалы узурпирована чиновниками от архитектуры и дилетантами, «клепающими проекты на коленке».

— За последние 30 лет, — соглашается с ним коллега Магомед Керимов, — ни один генплан в городе не соблюдался. Чиновники заказывали генпланы только потому, что этого требовал от них закон. В 2003 году для корректировки генплана Саид Амиров (бывший мэр Махачкалы, отбывает пожизненное наказание на основании двух приговоров суда, в том числе за подготовку теракта и покушение на убийство следователя. — Ред.) пригласил в Махачкалу московских архитекторов. Те изучили ситуацию в Махачкале и предложили свой план разгрузки центральных улиц. Сразу было понятно, что для реализации этого проекта понадобятся громадные деньги, связанные с необходимостью сноса большого количества домов. Амирова это обстоятельство не испугало, и он план корректировки подписал. Почему? Да потому, что он даже не думал о том, чтобы претворить план в жизнь. С начала перестройки генплан — это большой красивый чертеж, который можно продемонстрировать проверяющим. Да, он стоит больших денег, но зато его наличие дает тебе право застраивать город по своей прихоти.

Архитектор Армен Асриянц добавляет, что на публичные слушания по новому генплану ни его, ни многих его коллег не позвали. А те, кого все же пригласили, никакой технической документации не увидели и обсуждали план практически вслепую.

…и виртуальные парки

Принятый документ — вовсе не генплан, а так называемый опорный план, и то выполненный с ошибками, утверждает Асриянц.

— Такое ощущение, что все делалось «для галочки». Вот, к примеру, улица Котрова. Видите, на плане это не улица, а длинный сквер. Что это, зачем? Непонятно.

— Да там много непонятного, — вторит ему коллега Гаджикурбан Гаджикурбанов, — я живу в Новом Кяхулае (зона частной застройки на окраине Махачкалы. — Ред.). Недавно выяснил, что, оказывается, я проживаю в зоне четырех-восьмиэтажной застройки. Такой вот неожиданный сюрприз. А новые «бумажные» парки и скверы у нас находятся не только на Котрова. Посмотрите, как виртуально «зазеленел» район магазина «1000 мелочей».

В свое время жители Нового Кяхулая массово выступили против застройщиков, начавших возводить в поселке многоквартирные дома. Тогда люди разрушили установленные опалубки для заливки фундаментов и вышли на улицы, протестуя против строительства многоэтажек в зоне индивидуального строительства. По мнению экспертов, в администрации города этот опыт учли и решили подстраховаться при помощи нового генплана. Отныне многоэтажные дома здесь — узаконенная реальность, и можно поставить на поток выдачу разрешений для застройщиков.

Архитекторы и юристы выдвигают разные версии причин, по которым улица Котрова вдруг стала аллеей, но самыми убедительными выглядят только две. Во-первых, при отсутствии реальных парков и аллей виртуальные смогут хоть немного поправить «озеленительную статистику». Вторую версию корреспонденту «Это Кавказ» подсказал человек, купивший участок на этой улице и узнавший, что по закону он не имеет права построить там дом.

— Мне сказали в администрации, что Котрова — это парк, а в парках строить ничего нельзя. А когда я поинтересовался: «А что теперь делать с этой землей, которая, к слову, обошлась мне очень и очень недешево?», мне намекнули, что за нужный документ теперь придется заплатить в три раза больше денег. «А прокуратура не будет вмешиваться?» — спросил я в мэрии. «Обязательно вмешается, — ответили мне, — с ними тоже придется вопрос решать».

Мораторий на точечную застройку

Даже сегодня ситуацию переломить не поздно, считают архитекторы. Несмотря на то что генплан утвержден, его можно откорректировать с учетом замечаний специалистов. Тем более что, по большому счету, генплан города — это нерабочий документ. Он начинает «работать» лишь после того, как на его основе будут подготовлены генпланы районов и кварталов, а также утверждены правила землепользования и застройки по каждому кварталу. Но после перестройки генпланами кварталов в Махачкале никто не занимался и денег на это не выделялось. Именно отсутствие поквартальных планов создает предпосылки для точечной застройки, ставшей чуть ли не главной проблемой постперестроечной Махачкалы. Без генплана города работать нельзя, закон не позволяет. А без квартальных планов — можно.

Но самое главное на сегодня, считает архитектурное сообщество, это введение полного моратория на точечную застройку города. Все выданные разрешения на строительство должны быть аннулированы до тех пор, пока не будут приняты и начнут работать поквартальные генпланы, в противном случае Махачкалу горожане очень скоро потеряют. Кроме того, все нежилые строения вдоль махачкалинских улиц (АЗС, магазины, дома) должны быть проверены на соответствие градостроительным нормам и в случае их нарушения снесены. Точно так же надо будет очистить и дублирующие транспортные магистрали. По мнению архитекторов, с учетом катастрофической ситуации с застройкой эти вопросы надо решать не в мэрии, а на уровне республиканского правительства.

Как превратить чиновников в технические фигуры

Главная задача — создать ситуацию, при которой ни мэр, ни главный архитектор города не могли бы своевольно распоряжаться землями и городским строительством, считает и юрист Арсен Магомедов. Он известен в Дагестане тем, что смог добиться отмены множества решений махачкалинской мэрии. Последнее резонансное дело, выигранное им, — отмена решения о выделении участка для строительства православного собора в парке Редукторного поселка, и без того практически уничтоженного усилиями городской администрации.

— Добиться этого вполне возможно. Смотрите, после принятия нового Градостроительного кодекса основным документом, регламентирующим строительство в населенных пунктах, являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В отличие от Генплана, который является документом для чиновников, ПЗЗ — это документ для горожан и застройщиков, его при желании можно корректировать и привести в соответствие как с их пожеланиями, так и наоборот, чем и пользуются недобросовестные чиновники. Возьмем ту же Котрова, росчерком пера превращенную в сквер. Если жители этой улицы коллективно обратятся с обоснованным запросом к депутатам городского Собрания, а к своему обращению приложат заключения архитекторного сообщества, городское Собрание имеет право внести соответствующие изменения в ПЗЗ.

Есть и другой путь, отмечает Магомедов и приводит пример судебного решения в Самаре, где местная администрации отнесла участок, на котором ранее планировалось построить офисные здания, под зону зеленых насаждений. Естественно, собственники земли при этом понесли серьезные финансовые потери. Высший Арбитражный суд признал право администрации Самары принимать подобные решения. Но указал, что если имущественные интересы хозяина участка были значительно ограниченны новым ПЗЗ, то он вправе заявить требование к городу о выкупе у него земельного участка.

— Это серьезный прецедент. Если мэрию Махачкалы, решившую разбить сквер на улице Котрова, обяжут выкупать дома и участки у жителей улицы, уверен, уже на следующий день эта «парковая зона» на картах исчезнет. Вообще, ляпов в наших градостроительных документах хватает, — продолжает он. — Смотрите, в Дагестане под индивидуальное строительство выделяют самые маленькие участки в России. И при этом у нас принят закон, согласно которому человек может застроить не более 30% своего участка. Естественно, закон постоянно нарушается, а у проверяющих появляется возможность регулярно доить нарушителей. Или наши нормы по заборам, чья высота не должна превышать 1,5 — 2 метров. Это в Дагестане-то, где каждый особняк обнесен как минимум трехметровым забором. Тем не менее это нарушение, за которое опять же человека можно время от времени штрафовать или даже снести его строение.

Но это все частности. Главное, по мнению юриста, добиться принятия ПЗЗ, разработанных с учетом интересов горожан и публикации их и карт градостроительного зонирования в СМИ, чтобы при желании каждый мог ознакомиться с ними.

— Вот, собственно, и все. После этого наши чиновники превратятся в технические фигуры, и на ситуацию с застройкой города негативно влиять уже не смогут.

«Сносить квартал подчистую и застраивать цивилизованно»

С Арсеном Магомедовым согласен и один из самых известных дагестанских строителей Омар Омаров. Он подчеркивает, что Махачкала еще имеет шансы на спасение.

— Я уверен, что возможно создать на месте сегодняшнего беспредела город, в котором будет и зелень, и игровые площадки, и цивилизованные места для парковки. Я вовсе не фантаст — было бы желание, — говорит Омаров.

Как один из вариантов он предлагает построить дома повышенной комфортности на территории бывшего ипподрома с соблюдением всех градостроительных норм и переселить в них жителей самого проблемного квартала в центре города.

— Ну, а после этого сносить квартал подчистую и застраивать цивилизованно и красиво в рамках единой концепции застройки города. С учетом разницы в цене земли на территории ипподрома и в центре города инвесторы с радостью профинансируют эту программу. Государство, очевидно, должно будет озаботиться и вопросами строительства инфраструктуры. Понятно, что не все захотят переселяться за город, даже если там будут более комфортные условия для проживания. Для таких граждан надо будет подготовить временное жилье, в котором они бесплатно будут проживать до тех пор, пока на месте их старого дома построят новый.

Это программа должна стать масштабной, под нее можно задействовать и территорию заводов и промзон, перенеся их с помощью инвесторов за город, а на их коммуникациях отстроив готовые кварталы.

— Если все это мы сделаем правильно, что вполне реально, мы не только спасем Махачкалу, но и построим город, которым будут гордиться наши дети и внуки и по улицам которого будут гулять толпы туристов.

***

Между тем опрошенные корреспондентом «Это Кавказ» эксперты отмечают, что самоуправство и нарушение правил землепользования и застройки можно найти не только в работе городской администрации. Так, возникают вопросы и к тому, как в Махачкале осуществляется кадастровый учет и проходит регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

— Документы какого-нибудь бедолаги исследуются чуть ли не под лупой, придираются к каждой запятой. А для того, кто готов платить, — «зеленая улица», — говорит заслуженный строитель Дагестана Муса Гаджимурадов. — По прихоти чиновников участки неожиданно меняют хозяев, и в итоге в массовом порядке отмечаются случаи, когда владелец земли вдруг обнаруживает на ней строящийся дом, а впоследствии выясняет, что строит вполне «добросовестный» покупатель, кому его земельный участок достался в результате цепочки продаж, в которой он был третьим или четвертым. В моем случае вообще участок оформили на человека, не существующего в природе. А в ходе судебного процесса, кстати, судья этот эпизод расследовать почему-то отказывался.

Нередки в Дагестане и случаи, когда кадастровый номер маленького земельного участка, где нельзя построить ничего, кроме киоска, неожиданно «перетекает» на соседний участок вполне «промышленного масштаба», и вскоре на этом большом участке уже роют котлован под очередную многоэтажку, говорит Гаджимурадов.

— Это вовсе не голословные обвинения, каждый пункт я готов подтвердить документально, поскольку с этой системой сталкивался не раз и не два.

Земельные проблемы в Дагестане сплетены в столь большой узел, что распутать их в одночасье абсолютно нереально. Необходима долгая и кропотливая работа по наведению порядка. Судя по заявлениям Васильева, он готов этим заниматься — насколько меры окажутся эффективными, покажет время.